文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建(jià40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大n)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 40目筛网孔径是多少毫米 40目筛网孔径多大