文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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