近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少，基(jī)金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(x小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少iàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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