文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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