近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面魏风伐檀原文及翻译注音，伐檀原文及翻译注音第一自然段现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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