OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄qī)本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资(zī银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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