导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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