近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū中国人口第一大省，中国人口第一大省排名)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)中国人口第一大省，中国人口第一大省排名部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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