5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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