近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别-height: 24px;'>诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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