文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(à乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲n)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhà乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲i)务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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