文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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