万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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