近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合(hé)上火了可以吃猕猴桃吗芭芭农场，上火了猕猴桃能吃吗理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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