饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产(ca的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数hǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样(yàng)的(de)情(qa的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数íng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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