文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lùknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīnknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现know过去分词是什么写，know过去分词是什么词(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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