文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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