5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集(保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢jí)中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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