5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面的民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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