至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号“现在的房地产很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪(hóng)灏向《红周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的(de)愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和(hé)投(tóu)资(zī)者的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还(hái)是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反(fǎn)复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那(nà)么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的(de)阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今(jīn)年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些(xiē)房(fáng)企能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的(de)房(fáng)企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一(yī)个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有(yǒu)助(zhù)于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的(de)高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的(de)一家房企(qǐ)进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其(qí)开始在(zài)一线城(chéng)市进行大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也(yě)由(yóu)此前(qián)的(de)33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企(qǐ)新购入地(dì)块也(yě)实现了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点(diǎn至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外(wài)一半(bàn)也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张速(sù)度(dù)让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企的净负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企梳理发现(xiàn)，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明(míng)对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开(kāi)始(shǐ)，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公司的(de)几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较(jiào)强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是(shì)实现了扣(kòu)非(fēi)归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收(shōu)比重(zhòng)只(zhǐ)占(zhàn)到(dào)近六(liù)成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土储补充(chōng)同样较为积极，根(gēn)据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主要(yào)为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用(yòng)行业主要(yào)包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其(qí)是(shì)偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住(zhù)房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链(liàn)，我(wǒ)们相对(duì)看好和(hé)内装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的(de)公司，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期(qī)内，富(fù)安娜实(shí)现营(yíng)业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其(qí)中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一(yī)时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段，该(gāi)股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了持股，而(ér)这(zhè)两只产(chǎn)品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也(yě)越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利(lì)的行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比(bǐ)是比(bǐ)较(jiào)高的(de)，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些固定(dìng)人员成本的年(nián)度增长，不过(guò)服务没(méi)有(yǒu)特(tè)别好，客户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之(zhī)后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强(qiáng)调。

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