OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平(p对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人íng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释(shì)放，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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