饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来(lái)承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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