万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　20斤是几kg 20斤是多少磅　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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