5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(sh顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉ì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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