5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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