导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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