万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里rong>

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？