5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡)化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(m436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡iàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡