文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机(j湘d是湖南哪里的车牌，湘d是湖南哪里的车牌号ī)构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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