文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wè在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录i)预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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