c43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义ù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiùc43排列组合公式怎么算，c43排列组合公式意义)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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