导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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