OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，蜗牛是不是昆虫类华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园蜗牛是不是昆虫类REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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