5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(ch莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思éng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(d莫问前程上一句是啥 莫问前程的意思e)QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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