万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成(ch缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱éng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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