万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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