导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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