OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(m女生工资多少算正常，女生工资多少算正常ù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书女生工资多少算正常，女生工资多少算正常(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十(shí)年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的(de)信心。”

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