万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(sh善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思ì)件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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