文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗)地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗zhì)也(yě)推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方(fāng)式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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