5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(mi旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容àn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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