文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款世界上哪个国家女人最开放支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(世界上哪个国家女人最开放xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订世界上哪个国家女人最开放金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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