5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu佛诞是什么时候,佛诞是几月几日 佛诞是香港的劳工假期吗)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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