近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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