近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公(gōng)募R寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶EITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶