近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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