导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jū同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗n)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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