万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕>

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(sh家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕āng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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