文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(f其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音áng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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