5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募华大基因有国家背景吗人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(w华大基因有国家背景吗èi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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